Každé oceňování podniku (organizace) je individuálním a velmi složitým procesem, na kterém pracuje celý tým odborníků z různých profesí (stavař, strojař, ekonom, marketingový specialista, auditor, atd. – dle charakteru oceňovaného podniku). Cílem oceňování firmy (podniku) je stanovení jeho tržní hodnoty (nikoliv tržní ceny) s přihlédnutím k mnoha různým faktorům působících na současnou ale především budoucí ekonomickou situaci podniku. Tržní hodnotu ocenění ale nelze exaktně určit, výsledek stanovený pomocí zvolené metody dává ekonomický obraz o podniku a je nutné s ním dále pracovat (porovnávat, hodnotit, srovnávat s jinými případy ocenění).
Způsob, rozsah a zvolená metoda oceňování podniku je závislá na účelu (důvodu) tohoto oceňování. Důvody pro ocenění podniku mohou být:
- Vklad podniku do nově zakládané společnosti
- Prodej a koupě podniku
- Uvedení obchodní společnosti na finanční trhy (například na burzu)
- Přeměna, splynutí, sloučení obchodní společnosti (firmy)
- Rozhodnutí o sanaci příp. likvidaci společnosti
- Dědictví příp. jiný důvod k majetkovému vypořádání společníků
- Vstup zahraničního kapitálu
- Zástavní právo
- Jiný důvod
V souladu s TEGoVA (Evropská organizace národních asociací odhadců) a s mezinárodním oceňovacím standardem EVS (Evropské oceňovací standardy) vychází Česká komora odhadců majetku pro stanovení tržní hodnoty majetku z následujících metod oceňování:
-
Metoda zjištění věcné hodnoty – založena na principu náhrady. Věcná hodnota (substance) podniku vyjadřuje, kolik by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. Je podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější koupit již existující podnik nebo vybudovat nový. Tato metoda ocenění spočívá v postupném aktuálním tržním ocenění jednotlivých položek aktiv, v sečtení jednotlivých jejich hodnot a v odečtení všech položek cizích zdrojů. Použití: zjišťování vlastního kapitálu
-
Metody výnosové – založeny na koncepci „časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“. Investor (kupec) ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí peněžní tok (cash-flow). Základem pro budoucí tok příjmů může být buď současné využití podnikatelského majetku nebo úvaha o jeho možném nejlepším a nejvýnosnějším využití.
- Metoda kapitalizace zisku – tržní hodnota majetku (V) se rovná jeho stabilizovanému a trvale dosažitelnému čistému ročnímu výnosu (Z), vydělenému odpovídající kapitalizační mírou (r) v %
V= (Z/r) x 100
- Metoda diskontovaného cash flow (DCF), příp. free cash flow (DFCF) – varianta výnosových metod, kde zisk je nahrazen finančními toky
-
Metoda porovnání tržních hodnot (realizovaných cen) – hojně rozšířená v dobře fungujících tržních ekonomikách. Srovnatelné podniky jsou ty, které působí ve stejném sektoru, odvětví či oboru s řádově stejnou velikostí. Metodu lze uplatnit ve třech rovinách:
- Srovnání s obdobnými podniky, jejichž hodnota je známa
- Srovnání s obdobnými podniky, které byly předmětem transakcí a je známa jejich realizační cena
- Srovnání s obdobnými podniky podle údajů o podnicích uváděných na burzu
- Metoda kombinovaná – metoda, která do tržní hodnoty zohledňuje jak její majetkovou podstatu (výši produkovaného stabilizovaného zisku), tak také tržní chování firmy ve všech činnostech, mající vliv na výsledný efekt podnikání - zisk.
Historie vzniku mezinárodních organizací zabývajících se standardy pro oceňování podniků:
Historie oceňování majetku sahá do 30. let minulého století. Postupně se během 60. a 70. let v jednotlivých státech vytvářely oceňovací standardy. Koncem 70.let bylo ale v důsledku vysokého tempa globalizace investičních trhů nutné harmonizovat tyto standardy. Proto byl na základě spolupráce odhadců z UK a USA založen v roce 1981 Výbor pro mezinárodní standardy oceňování majetku (IVSC) sdružující profesionální oceňovací asociace celého světa. Další člen podílející se na vytváření standardů je evropské sdružení TEGoVA.